قانونگذاران هاوایی امیدوارند که حذف تدریجی اجاره‌های کوتاه‌مدت می‌تواند به کاهش بدتر شدن بحران مسکن کمک کند، زیرا ساکنان محلی با بالاترین هزینه‌های مسکن در این کشور و برخی از بدترین نرخ‌های بی‌خانمانی مواجه هستند.
دو لایحه به دنبال مقررات جدید “مسکن انتقالی” به راحتی در بهار امسال از طریق قانونگذار ایالتی راه یافت و در صورت تصویب، می تواند راه های جدیدی را برای مهار صنعت اجاره کوتاه مدت که در سال های اخیر در سراسر ایالت رشد کرده است، فراهم کند. چهار جزیره مسکونی
اما این موضوع برای مقامات شهرها و ایالت های ایالات متحده – از جمله لس آنجلس، نیویورک، نشویل و بوزمن، مونت- دشوار بوده است. – کسانی که به دنبال راه‌هایی برای جلوگیری از افزایش محبوبیت Airbnb و سایر پلت‌فرم‌های اجاره آنلاین بدون قربانی کردن مزایای اقتصادی چنین املاکی بوده‌اند.
در هاوایی، آتش‌سوزی‌های جنگلی تابستان گذشته در مائوئی، بحران مسکن را که حتی قبل از اینکه آتش‌سوزی هزاران نفر را آواره کند، به نقطه اوج خود رسیده بود، مورد توجه قرار داد. طرفداران حذف تدریجی اجاره‌های کوتاه‌مدت امیدوارند که این احساس جدید فوریت بتواند به اجرای قانون در هفته‌های آینده کمک کند.
در اینجا نگاهی داریم به اینکه چگونه صورت‌حساب‌ها می‌توانند بر مردم محلی و بازدیدکنندگان تأثیر بگذارند و چقدر زود.
این لوایح چه کاری انجام خواهند داد؟
دو لایحه همراه، HB1838 و SB2919، به شهرستان ها اختیارات جدیدی برای تغییر منطقه بندی مسکونی، از جمله قدرت حذف تدریجی اجاره های کوتاه مدت، می دهد.
با این حال، توجه به این نکته ضروری است که حتی در صورت تصویب این لایحه، هیچ اتفاقی بلافاصله نمی افتد. مقامات شهرستان – که برخی از آنها گفته اند که می خواهند نحوه اداره اجاره های کوتاه مدت را تغییر دهند و برخی دیگر که در گذشته سعی در تغییر چنین قوانینی داشته اند – باید قوانین جدیدی را برای محدود کردن اجاره ها اتخاذ کنند. مقامات می گویند که اگر آنها یک حذف تدریجی را اتخاذ کنند، احتمالاً طی چندین سال اجرایی خواهد شد.
سناتور جارت کیوهاکالول، یکی از نویسندگان همکار لایحه سنا، گفت: «این لایحه هیچ چیز خاصی را برای تنظیم این تسهیلات ایجاد نمی کند. این فقط… روشن می کند که شهرستان ها حق دارند در صورت تمایل، اجاره بهای تعطیلات را تنظیم کنند.”
این لوایح اساساً چارچوب قانونی لازم را برای شهرستان ها فراهم می کند تا اجاره های کوتاه مدت را به طرق مختلف محدود کنند. مقامات هونولولو سعی کردند مدت اجاره کوتاه مدت را در سال 2022 بازتعریف کنند، اما یک قاضی فدرال اخیراً حکم داد که قانون فعلی ایالت آنها را از انجام این کار منع می کند.
لوک یوسلین، نماینده ایالتی، رئیس کمیته مسکن مجلس نمایندگان، گفت حتی اگر این لوایح تصویب شود، احتمالا اجاره کوتاه مدت در جزایر را حذف نخواهد کرد. در عوض، یوسلین گفت، این قانون به دولت‌های محلی این امکان را می‌دهد که مناطقی را که گردشگران می‌توانند واحدهای کوتاه‌مدت اجاره کنند، تعیین کنند و در حالت ایده‌آل، خانه‌های بیشتری را برای ساکنان محلی که به دنبال اجاره بلندمدت هستند، آزاد کنند. او گفت که این امر بحران فزاینده مسکن در ایالت را حل نخواهد کرد، اما او معتقد است که این اولین گام برای “توقف خونریزی” است.
یوسلین، نویسنده لایحه مجلس، گفت: “من فکر می کنم این یکی از اقداماتی است که باید برای حل بحران مسکن خود برداریم.” برای مثال، در کائوآی، هر سال تعداد واحدهای اجاره‌ای بیشتر از آنچه ما هر سال می‌سازیم وجود دارد، بنابراین به معنای واقعی کلمه در کائوآی تعداد واحدهای مسکونی در حال کاهش است، و همین اتفاق در مائویی رخ می‌دهد – حتی قبل از آتش‌سوزی.»
اما یک نبرد طولانی در انتظار است
حامیان این لوایح شامل بسیاری از سازمان‌های غیرانتفاعی مسکن محلی، شرکت‌های هتل‌داری و رهبران محلی، از جمله عضو شورای مائویی، کیانی رالینز-فرناندز هستند.
رالینز-فراندز گفت: «مردم دسته دسته حرکت می کنند، زیرا مسکن وجود ندارد. او گفت که مقامات برای تنظیم صنعت اجاره کوتاه مدت، که این نبرد پیچیده را با منافع قدرتمند فزاینده ای ایجاد کرده است، بسیار طول کشیده است.
همچنین تعداد زیادی مخالف وجود دارد، از جمله مالکان محلی که همچنین فضا یا محل را اجاره می کنند، گروه هایی از مشاوران املاک، اتحادهای اجاره و پلت فرم های اجاره. همه این گروه ها منافع مالی در حفظ توانایی صاحبان املاک در اجاره کوتاه مدت املاک دارند.
الکس آپریل از Airbnb، رئیس سیاست عمومی این شرکت در هاوایی، در بیانیه خود خطاب به قانونگذاران با این قانون مخالفت نکرد، اما به نگرانی هایی از جمله خسارات مالی که ایالت ممکن است با آن مواجه شود اشاره کرد. آوریل همچنین به کار در حال انجام بین Airbnb و شهرستان هاوایی برای کمک به مهار اجاره های غیرقانونی اشاره کرد که شامل یادداشت های تفاهم برای حذف املاکی است که در چارچوب قانون عمل نمی کنند.
در بیانیه آوریل آمده است: «ما متعهد به همکاری با شما در راه حل‌های منصفانه و معقول هستیم که از حقوق مالکان محافظت می‌کند و مزایای قابل توجهی را که اجاره‌های کوتاه‌مدت به جوامع هاوایی ارائه می‌دهد، حفظ می‌کند.
Airbnb همچنین دیوید لویی، دادستان کل سابق هاوایی را برای مخالفت با این لوایح استخدام کرد و در شهادت طولانی اظهار داشت که این اقدامات، در صورت تصویب، می تواند منجر به شکایت هایی شود که قانون اساسی آنها را به چالش می کشد.
لویی نوشت: «روی دادرسی دادگاه هاوایی و فدرال این اصل را (به رسمیت شناخته اند) که تمام کاربری های زمین از قبل موجود محافظت می شوند. او استدلال کرد که قاضی چنین تغییرات کوتاه مدت منطقه بندی اجاره را نمی پذیرد، زیرا این واحدها برای سال ها کار کرده اند که منجر به “دعوای قضایی اساسی و غیر ضروری” شده است.
یوسلین اصرار داشت که این لوایح بر اساس قانون اساسی هستند، اما خاطرنشان کرد که بستگی به این دارد که شهرستان ها چگونه تصمیم بگیرند که حذف تدریجی احتمالی را در صورت وقوع نبردهای قانونی بیشتر اجرا کنند.
چرا الان این مهم است؟
ماه ها پس از آتش سوزی جنگلی مائوئی، صدها خانواده آواره هنوز در هتل ها زندگی می کنند. مقامات امیدوارند تا تابستان امسال آنها را به مسکن بلندمدت منتقل کنند – ضرب الاجلی که آنها همچنان تمدید می کنند.
کیوهاکالول، سناتور ایالتی، گفت که او می‌خواهد شاهد پایانی برای سیستمی باشد که “مردم محلی را به نفع فعالیت اقتصادی از جوامع مسکونی خود بیرون می‌کشاند.”
او گفت: “ما شاهد تبدیل گسترده جوامع مسکونی در هاوایی به اجاره های کوتاه مدت سوداگرانه هستیم.”
جاش گرین، فرماندار هاوایی پس از سخنرانی سالانه خود در ماه ژانویه گفت که قرار است “فشار زیادی” برای پایان دادن به اجاره های کوتاه مدت وارد کند زیرا “این بازار باید برای خانواده های محلی ما وجود داشته باشد.” آسوشیتدپرس به گفته فرماندار، اکثر صاحبان اجاره کوتاه مدت در هاوایی زندگی نمی کنند.
گرین در بیانیه‌ای به لس‌آنجلس تایمز گفت که از دو لایحه‌ای که از طریق مجلس قانونگذاری عبور می‌کنند حمایت می‌کند که این گونه اجاره‌ها را به تدریج حذف می‌کنند.
سخنگوی گرین در بیانیه‌ای گفت: «آنها ابزارهای اضافی را برای اجاره تعطیلات در مناطقی که نمی‌خواهند این عملیات ادامه یابد، در اختیار شهرستان‌ها قرار می‌دهند.» “هاو. گرین آماده تغییرات بیشتر است تا اطمینان حاصل کند که می‌توانیم گسترش اجاره‌های غیرقانونی تعطیلات را کنترل کنیم تا بحران مسکن چند ساله را کاهش دهیم که ساکنان محلی، معلمان، آتش‌نشانان و سایر کارگران ضروری ما را مجبور به ترک جزایر می‌کند.”
کاهش تدریجی چه زمانی می تواند آغاز شود؟
هر دو لایحه اتاق مربوطه خود را تصویب کرده اند و به کمیته کنفرانس منتقل می شوند تا بتوانند دور دیگری از تغییرات را قبل از رای گیری نهایی ایجاد کنند – که انتظار می رود تا 3 مه، پایان جلسه قانونگذار ایالتی انجام شود.
یوسلین گفت: «لایحه‌هایی از این دست در دهه گذشته هر سال ارائه شده‌اند و هرگز به این حد نرسیده‌اند. من نمی‌خواهم آن را در اینجا کتمان کنم، اما به موفقیت آنها خوشبین هستم. … من فکر می کنم چیزی که آن را متفاوت می کند این است که واقعاً حمایت گسترده ای برای اقدام در مجلس وجود دارد.
یوسلین گفت، اگر این اقدامات اتخاذ شود، تصمیم گیری در مورد اینکه آیا و در چه جایگاهی اجاره‌های کوتاه‌مدت را حذف کند یا خیر، به عهده کانتی خواهد بود – اما از نظر قانونی، هرگونه حذف باید در یک دوره زمانی معقول، احتمالاً سال‌ها، انجام شود.
_____
© 2024 لس آنجلس تایمز. به latimes.com مراجعه کنید. توزیع شده توسط Tribune Content Agency، LLC.